Jak na věc


daň z nájmu

DAŇOVÝ REŽIM U NÁJMU NEMOVITÝCH VĚCÍ

    Ustanovení § 56a ZDPH upravuje s účinností od 1.1.2014 pravidla pro osvobození od daně u nájmu vybraných nemovitých věcí, aniž by tyto vybrané nemovité věci byly v citovaném ustanovení přímo vymezeny. Vybrané nemovité věci vymezuje pro účely osvobození od daně při dodání vybraných nemovitých věcí § 56 odst. 1 ZDPH. Vybrané nemovité věci vymezené v § 56 odst. 1 ZDPH se považují za vybrané nemovité věci i pro účely aplikace § 56a ZDPH, tj. pro účely testování podmínek pro uplatnění osvobození od daně u nájmu nemovitých věcí (poznámka: uvedený závěr vyplývá z Informace GFŘ k uplatňování DPH u dodání a nájmu vybraných nemovitých věcí po 1.1.2014 ust. § 56 a 56a ZDPH č.j. 58463/13/70001-21000-101206).
    Plátce pronajal na dobu neurčitou neplátci na základě nájemní smlouvy nebytový prostor (kancelář) umístěný v budově, kterou vlastní. Právo užívat najatou část stavby (kancelář) má pouze nájemce, přičemž jiné osoby jsou z takového užívání předmětných nebytových prostor vyloučeny. U nájmu nebytových prostor (části stavby) uplatní vlastník stavby režim osvobození od daně bez nároku na odpočet daně. V tomto případě nemá plátce (pronajímatel) možnost zvolit podle § 56a odst. 3 ZDPH u nájmu režim zdanění, protože v pozici nájemce je neplátce.
    V ustanovení § 56 odst. 1 ZDPH, ve znění platném od 1.1.2014, jsou v souvislosti s vymezením vybraných nemovitých věcí pro účely DPH použity pojmy obsažené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“). S účinností od 1.1.2014 se za vybrané nemovité věci pro účely uplatnění osvobození od daně považují tyto nemovité věci:


Osvobození od daně u nájmu vybrané nemovité věci

    Plátce pronajal na dobu neurčitou na základě nájemní smlouvy osobě povinné k dani se sídlem v jiné členské zemi nebytový prostor - kancelář. Předmětná kancelář je nájemcem využívána pouze jako reprezentační a kontaktní místo, nemá status provozovny ve smyslu § 4 odst. 1 písm. k) ZDPH. V pozici nájemce je osoba povinná k dani, která není plátcem. Skutečnost, že se jedná o osobu registrovanou k DPH v jiné členské zemi, nemá na vyhodnocení daňového režimu u nájmu nemovité věci vliv. U nájmu uplatní pronajímatel režim osvobození od daně bez nároku na odpočet, protože se jedná o jiný než krátkodobý nájem vůči neplátci. Možnost zvolit režim zdanění v tomto případě plátce, který je v pozici pronajímatele, nemá.
    S účinností od 1.1.2014 platí změny provedené v rámci zákonného opatření Senátu č. 344/2013 Sb., které postihují i oblast DPH. Součástí těchto změn je mimo jiné i doplnění nového ustanovení § 56a zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDPH“), které s účinností od 1.1.2014 vymezuje pravidla pro uplatnění osvobození od DPH u nájmu vybraných nemovitých věcí. Pravidla pro uplatnění osvobození od daně u nájmu nemovitých věcí se ve srovnání s právní úpravou platnou do 31.12.2013 věcně nemění. Cílem tohoto příspěvku je připomenout základní principy týkající se této oblasti uplatňování DPH a s využitím příkladů upozornit na některé chyby, které se u nájmu nemovitých věcí v praxi vyskytují.


Nájem části vybrané nemovité věci

    V případě přijetí úplaty vztahující se ke zdanitelnému plnění před jeho uskutečněním je plátce povinen přiznat daň vypočtenou z přijaté úplaty a uvést ji v daňovém přiznání za zdaňovací období, ve kterém příslušnou částku přijal. V případě plnění osvobozených od daně bez nároku na odpočet daně je plátce povinen přiznat uskutečnění těchto plnění ke dni jejich uskutečnění nebo ke dni přijetí úplaty, a to k tomu dni, který nastane dříve (§ 51 odst. 2 ZDPH).
    (6) Poplatníci mající příjmy z nájmu a uplatňující u těchto příjmů skutečné výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení vedou záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytvářejí, evidenci o pohledávkách a dluzích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení nájmu, a mzdové listy, pokud vyplácejí mzdy. Pokud se však poplatníci rozhodnou vést účetnictví, přestože k tomu nejsou podle účetních předpisů povinni, pak postupují podle těchto předpisů, budou-li takto postupovat po celé zdaňovací období, přitom se movitý i nemovitý majetek, o kterém je účtováno, nepovažuje za obchodní majetek ve smyslu daně z příjmů fyzických osob.


Místo plnění u nájmu nemovitých věcí

    Z úpravy obsažené v ZDPH vyplývá, že plnění poskytované na základě různých typů nájemních a jiných smluv, na základě kterých se věc movitá nebo nemovitá přenechá jiné osobě k užívání, patří z pohledu DPH do kategorie poskytování služeb. Tato skutečnost je důležitá zejména pro správné určení místa plnění, dne uskutečnění plnění a případně sazby daně. V oblasti nájemních vztahů je nutné v návaznosti na správný postup při uplatnění DPH sledovat i skutečnost, zda je český plátce jako účastník tohoto smluvního vztahu v postavení nájemce nebo pronajímatele. Obě pozice jsou spojeny s různými právy a povinnostmi. Daňový režim, který je v rámci nájemních vztahů uplatněn, ovlivňuje neméně významně i skutečnost, kdo je (kromě českého plátce) druhým účastníkem smluvního vztahu. Touto osobou může být buď jiný český plátce, nebo neplátce, dále to může být osoba neusazená v tuzemsku se sídlem v EU nebo ve třetí zemi atd. Všechny tyto skutečnosti mají vliv na povinnosti a práva českého plátce, který j
    ZDPH používá v § 14 odst. 1 písm. b) pojem přenechání zboží k užití jinému. Zbožím se pro účely DPH ve smyslu § 4 odst. 2 ZDPH rozumí mimo jiné hmotná věc, tj. nejen věc movitá, ale i nemovitá. Přenechání zboží, tj. věci movité i nemovité, k užití jinému je v praxi řešeno zpravidla na základě různých typů smluv.


Volba režimu zdanění nájmu ve vazbě na odpočet daně

    V § 4 odst. 3 písm. g) ZDPH je pro účely DPH s účinností od 1.1.2014 vymezeno, že nájmem se rozumí nejen podnájem, ale i pacht a podpacht. S ohledem na tuto úpravu platí pro nájemní, podnájemní, pachtovní a podpachtovní vztahy při uplatňování DPH stejná pravidla. Z uvedeného důvodu a pro zjednodušení je v dalším textu používán pouze pojem nájem, který pro účely DPH ve smyslu § 4 odst. 3 písm. g) ZDPH zahrnuje nejen nájem, ale i podnájem, pacht i podpacht. Z pohledu DPH se na plnění, která do kategorie nájmu nemovitých věcí patří, vztahuje jednak obecná úprava (např. daňová evidence a daňové doklady) a jednak úprava, podle které je pro tento typ plnění speciálně vymezeno místo plnění, datum uskutečnění plnění, sazby daně, osvobození od daně atd.
    Pokud nejsou sjednána dílčí plnění ve smyslu § 21 odst. 8 ZDPH a přitom je uzavřena smlouva, na základě které dochází k přenechání zboží k užití jinému, považuje se za den uskutečnění zdanitelného plnění podle § 21 odst. 4 písm. b) ZDPH: „den uvedený ve smlouvě, ke kterému dochází k přenechání zboží k užití jinému; pokud je sjednán způsob stanovení úplaty a k uvedenému dni není známa její výše, zdanitelné plnění se považuje za uskutečněné ke dni přijetí platby“.


Nájem vybraných nemovitých věcí v roce 2014 z pohledu DPH

    Pokud se plátce podle § 56a odst. 3 ZDPH rozhodne pro režim zdaňování nájmu, není povinen tuto skutečnost oznámit správci daně. Oznamovací povinnost ve vazbě na rozhodnutí zdaňovat nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor byla zrušena již s účinnosti od 1.1.2009. Z úpravy obsažené v § 56a ZDPH vyplývá, že u nájmu vybraných nemovitých věcí neplátci, s výjimkou případů uvedených v § 56a odst. 1 písm. a) až d) ZDPH, se vždy uplatní režim osvobození od daně bez nároku na odpočet daně. Možnost zvolit režim zdanění v těchto případech plátce, který je v pozici pronajímatele, nemá.


Volba zdaňování nájmu nemovitých věcí

    Nájemce - plátce, vlastník nebytových prostor určených k provozování baru, uzavřel s neplátcem smlouvu onačenou jako „nájemní smlouva“, a to na dobu určitou od 1.1.2014 do 31.12.2014. Předmětem smlouvy je umístění výherních hracích automatů v prostoru baru. V daném případě se nejedná o nájem vybrané nemovité věci, na který se vztahuje osvobození od daně bez nároku na odpočet daně. Na základě uzavřené smlouvy má smluvní strana označená jako „nájemce“ pouze právo umístit svůj majetek (výherní hrací automaty) v části nebytových prostor, které jsou ve vlastnictví osoby označené ve smlouvě jako „pronajímatel“. V daném případě není splněna podmínka, že jiné osoby jsou z takového užívání části stavby vyloučeny. U poskytnutí práva k umístění výherních hracích automatů v prostoru baru je plátce, který bar provozuje, povinen uplatnit základní sazbu daně. V daném případě se nejedná o nájem vybrané nemovité věci, a proto skutečnost, že v pozici příjemce plnění je neplátce, není pro účely DPH důlež
    Obecné principy uplatnění vzniku povinnosti přiznat daň podle § 21 odst. 1 ZDPH platí i u nájemních vztahů. Plátce je povinen přiznat daň na výstupu ke dni uskutečnění zdanitelného plnění nebo ke dni přijetí úplaty, a to k tomu dni, který nastane dříve. Plátce uvede daň na výstupu v daňovém přiznání za zdaňovací období, ve kterém mu vznikla povinnost přiznat daň. V případě, že se jedná o nájem osvobozený od daně, vzniká povinnost přiznat uskutečnění tohoto plnění podle § 51 odst. 2 ve vazbě na § 21 odst. 10 ZDPH ke dni jeho uskutečnění nebo ke dni přijetí úplaty, a to k tomu dni, který nastane dříve.
    Novelizovaný § 56 odst. 1 ZDPH, ve znění platném od 1.1.2014, neobsahuje definice vybraných nemovitých věcí, obsahuje pouze jejich taxativní výčet, a to pro účely uplatnění osvobození od daně při dodání vybraných nemovitých věcí. Při dodání a u nájmu vybraných nemovitých věcí je nutné vycházet z definic předmětných nemovitých věcí obsažených v příslušných ustanoveních NOZ.


Krátkodobý nájem vybrané nemovité věci

    Plátce pronajal na dobu neurčitou na základě nájemní smlouvy neplátci garáž za účelem uskladnění věcí, které nájemce používá v rámci svých obchodních aktivit. U nájmu uplatní pronajímatel režim osvobození od daně bez nároku na odpočet, protože se jedná o jiný než krátkodobý nájem vůči neplátci a účelem nájmu není parkování vozidel. Skutečnost, že pronajatý prostor, tj. garáž, byl kolaudován za účelem parkování vozidel, pokud je skutečný účel nájmu jiný, není z pohledu DPH důležitá. Možnost zvolit režim zdanění v tomto případě plátce, který je v pozici pronajímatele, nemá.
    Nájmem vybrané nemovité věci se pro účely uplatnění osvobození od daně rozumí nájem vybraných nemovitých věcí vymezených v § 56 odst. 1 ZDPH s výjimkou:
    Plátce se může podle § 56a odst. 3 ZDPH rozhodnout, že u nájmu vybrané nemovité věci jiným plátcům pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností uplatní daň. V případě, že se plátce rozhodne nájem vybrané nemovité věci při splnění podmínek vymezených v § 56a odst. 3 ZDPH zdaňovat, je povinen uplatnit základní sazbu daně, protože nájem vybrané nemovité věci není uveden v příloze č. 2 k ZDPH, která obsahuje seznam služeb podléhajících snížené sazbě daně.


VZNIK POVINNOSTI PŘIZNAT DAŇ NEBO USKUTEČNĚNÍ PLNĚNÍ U NÁJEMNÍCH VZTAHŮ

    a) hodnota pohledávek a dluhů, s výjimkou dluhů, jejichž úhrada by byla výdajem snižujícím základ daně, které přecházejí na pachtýře, není-li dohodnuta jejich úhrada. Je-li dohodnuta částečná úhrada pohledávek a dluhů, s výjimkou dluhů, jejichž úhrada by byla výdajem snižujícím základ daně, je příjmem jejich hodnota. Je-li dohodnuta úhrada pohledávek a dluhů, s výjimkou dluhů, jejichž úhrada by byla výdajem snižujícím základ daně, vyšší, než je jejich hodnota, je příjmem tato vyšší cena,


USKUTEČNĚNÍ ZDANITELNÉHO PLNĚNÍ

    Plátce uzavřel s jiným plátcem s účinností od 1.1.2014 smlouvu na pronájem nebytových prostor na dobu neurčitou. Protože nájemce je rovněž plátce a nebytový prostor využívá k uskutečňování svých ekonomických činností, rozhodl se pronajímatel ve shodě s § 56a odst. 3 ZDPH pro zdaňování nájmu. Zároveň bylo smluvně dohodnuto, že jednotlivá dílčí plnění (měsíční nájemné) se považují za uskutečněná vždy k poslednímu dni příslušného kalendářního čtvrtletí. Splatnost měsíčního nájmu je sjednána vždy do 15 dnů měsíce následujícího po skončení kalendářního měsíce. Pronajímatel vyhotovil nájemci splátkový kalendář, který je nedílnou součástí smlouvy. Na tomto daňovém dokladu je uveden rozpis všech dílčích plnění (měsíční nájemné) za období od 1.1.2014 do 31.12.2014. Pronajímatel tímto využil úpravu obsaženou v § 31 ZDPH, která mu umožňuje vystavení jednoho daňového dokladu, tj. splátkového kalendáře, na několik samostatných dílčích plnění. Využití formy splátkového kalendáře znamená administrati
    Předmětem nájmu tedy mohou být ve shodě s § 56 odst. 1 ZDPH nezastavěné pozemky, pozemky včetně staveb na nich umístěných, stavby, podzemní stavby se samostatným účelovým určením, inženýrské sítě a jednotky. U nájmu nemovitých věcí realizovaného plátcem v tuzemsku a za úplatu se uplatní buď základní sazba daně, nebo režim osvobození od daně bez nároku na odpočet daně, pokud jsou splněny všechny zákonné podmínky pro uplatnění tohoto osvobození ve smyslu § 56a ZDPH.


Copyright © Dossani milenium group 2000 - 2020
cache: 0000:00:00