Jak na věc


daň z nájmu

VZNIK POVINNOSTI PŘIZNAT DAŇ NEBO USKUTEČNĚNÍ PLNĚNÍ U NÁJEMNÍCH VZTAHŮ

    Pokud se plátce podle § 56a odst. 3 ZDPH rozhodne pro režim zdaňování nájmu, není povinen tuto skutečnost oznámit správci daně. Oznamovací povinnost ve vazbě na rozhodnutí zdaňovat nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor byla zrušena již s účinnosti od 1.1.2009. Z úpravy obsažené v § 56a ZDPH vyplývá, že u nájmu vybraných nemovitých věcí neplátci, s výjimkou případů uvedených v § 56a odst. 1 písm. a) až d) ZDPH, se vždy uplatní režim osvobození od daně bez nároku na odpočet daně. Možnost zvolit režim zdanění v těchto případech plátce, který je v pozici pronajímatele, nemá.
    Předmětem nájmu může být nejen stavba jako celek, popř. pozemek vymezený parcelním číslem, ale také část předmětné nemovité věci. Úprava obsažená v § 56a ZDPH, ve znění platném od 1.1.2014, používá v návaznosti na změny provedené ve vymezení předmětu daně namísto původní formulace „nájem pozemků, staveb, bytů, nebytových prostor“ obecné vymezení „nájem vybraných nemovitých věcí“. V taxativním výčtu vybraných nemovitých věcí není výslovně uveden nebytový prostor, ale je zde uvedena „jednotka“ vymezená v § 1159 a násl. NOZ. Z úpravy obsažené v § 1158 NOZ vyplývá, že co je stanoveno v oddílu 5 NOZ o bytu, platí také pro nebytový prostor. Z uvedeného lze dovodit, že nájem nebytového prostoru (jednotky) patří do kategorie vybraných nemovitých věcí a vztahují se na něj pravidla obsažená v § 56a ZDPH.


Nájem vybraných nemovitých věcí v roce 2014 z pohledu DPH

    ZDPH používá v § 14 odst. 1 písm. b) pojem přenechání zboží k užití jinému. Zbožím se pro účely DPH ve smyslu § 4 odst. 2 ZDPH rozumí mimo jiné hmotná věc, tj. nejen věc movitá, ale i nemovitá. Přenechání zboží, tj. věci movité i nemovité, k užití jinému je v praxi řešeno zpravidla na základě různých typů smluv.
    Předmětem nájmu tedy mohou být ve shodě s § 56 odst. 1 ZDPH nezastavěné pozemky, pozemky včetně staveb na nich umístěných, stavby, podzemní stavby se samostatným účelovým určením, inženýrské sítě a jednotky. U nájmu nemovitých věcí realizovaného plátcem v tuzemsku a za úplatu se uplatní buď základní sazba daně, nebo režim osvobození od daně bez nároku na odpočet daně, pokud jsou splněny všechny zákonné podmínky pro uplatnění tohoto osvobození ve smyslu § 56a ZDPH.
    Novelizovaný § 56 odst. 1 ZDPH, ve znění platném od 1.1.2014, neobsahuje definice vybraných nemovitých věcí, obsahuje pouze jejich taxativní výčet, a to pro účely uplatnění osvobození od daně při dodání vybraných nemovitých věcí. Při dodání a u nájmu vybraných nemovitých věcí je nutné vycházet z definic předmětných nemovitých věcí obsažených v příslušných ustanoveních NOZ.


Krátkodobý nájem vybrané nemovité věci

    Z úpravy obsažené v ZDPH vyplývá, že plnění poskytované na základě různých typů nájemních a jiných smluv, na základě kterých se věc movitá nebo nemovitá přenechá jiné osobě k užívání, patří z pohledu DPH do kategorie poskytování služeb. Tato skutečnost je důležitá zejména pro správné určení místa plnění, dne uskutečnění plnění a případně sazby daně. V oblasti nájemních vztahů je nutné v návaznosti na správný postup při uplatnění DPH sledovat i skutečnost, zda je český plátce jako účastník tohoto smluvního vztahu v postavení nájemce nebo pronajímatele. Obě pozice jsou spojeny s různými právy a povinnostmi. Daňový režim, který je v rámci nájemních vztahů uplatněn, ovlivňuje neméně významně i skutečnost, kdo je (kromě českého plátce) druhým účastníkem smluvního vztahu. Touto osobou může být buď jiný český plátce, nebo neplátce, dále to může být osoba neusazená v tuzemsku se sídlem v EU nebo ve třetí zemi atd. Všechny tyto skutečnosti mají vliv na povinnosti a práva českého plátce, který j
    Ustanovení § 56a ZDPH upravuje s účinností od 1.1.2014 pravidla pro osvobození od daně u nájmu vybraných nemovitých věcí, aniž by tyto vybrané nemovité věci byly v citovaném ustanovení přímo vymezeny. Vybrané nemovité věci vymezuje pro účely osvobození od daně při dodání vybraných nemovitých věcí § 56 odst. 1 ZDPH. Vybrané nemovité věci vymezené v § 56 odst. 1 ZDPH se považují za vybrané nemovité věci i pro účely aplikace § 56a ZDPH, tj. pro účely testování podmínek pro uplatnění osvobození od daně u nájmu nemovitých věcí (poznámka: uvedený závěr vyplývá z Informace GFŘ k uplatňování DPH u dodání a nájmu vybraných nemovitých věcí po 1.1.2014 ust. § 56 a 56a ZDPH č.j. 58463/13/70001-21000-101206).


USKUTEČNĚNÍ ZDANITELNÉHO PLNĚNÍ

    Plátce pronajal na dobu neurčitou na základě nájemní smlouvy osobě povinné k dani se sídlem v jiné členské zemi nebytový prostor - kancelář. Předmětná kancelář je nájemcem využívána pouze jako reprezentační a kontaktní místo, nemá status provozovny ve smyslu § 4 odst. 1 písm. k) ZDPH. V pozici nájemce je osoba povinná k dani, která není plátcem. Skutečnost, že se jedná o osobu registrovanou k DPH v jiné členské zemi, nemá na vyhodnocení daňového režimu u nájmu nemovité věci vliv. U nájmu uplatní pronajímatel režim osvobození od daně bez nároku na odpočet, protože se jedná o jiný než krátkodobý nájem vůči neplátci. Možnost zvolit režim zdanění v tomto případě plátce, který je v pozici pronajímatele, nemá.


Volba režimu zdanění nájmu ve vazbě na odpočet daně

    Nájemce - plátce, vlastník nebytových prostor určených k provozování baru, uzavřel s neplátcem smlouvu onačenou jako „nájemní smlouva“, a to na dobu určitou od 1.1.2014 do 31.12.2014. Předmětem smlouvy je umístění výherních hracích automatů v prostoru baru. V daném případě se nejedná o nájem vybrané nemovité věci, na který se vztahuje osvobození od daně bez nároku na odpočet daně. Na základě uzavřené smlouvy má smluvní strana označená jako „nájemce“ pouze právo umístit svůj majetek (výherní hrací automaty) v části nebytových prostor, které jsou ve vlastnictví osoby označené ve smlouvě jako „pronajímatel“. V daném případě není splněna podmínka, že jiné osoby jsou z takového užívání části stavby vyloučeny. U poskytnutí práva k umístění výherních hracích automatů v prostoru baru je plátce, který bar provozuje, povinen uplatnit základní sazbu daně. V daném případě se nejedná o nájem vybrané nemovité věci, a proto skutečnost, že v pozici příjemce plnění je neplátce, není pro účely DPH důlež
    Plátce pronajal na dobu neurčitou na základě nájemní smlouvy neplátci garáž za účelem uskladnění věcí, které nájemce používá v rámci svých obchodních aktivit. U nájmu uplatní pronajímatel režim osvobození od daně bez nároku na odpočet, protože se jedná o jiný než krátkodobý nájem vůči neplátci a účelem nájmu není parkování vozidel. Skutečnost, že pronajatý prostor, tj. garáž, byl kolaudován za účelem parkování vozidel, pokud je skutečný účel nájmu jiný, není z pohledu DPH důležitá. Možnost zvolit režim zdanění v tomto případě plátce, který je v pozici pronajímatele, nemá.
    Nájmem vybrané nemovité věci se pro účely uplatnění osvobození od daně rozumí nájem vybraných nemovitých věcí vymezených v § 56 odst. 1 ZDPH s výjimkou:


Místo plnění u nájmu nemovitých věcí

    (3) Základem daně (dílčím základem daně) jsou příjmy uvedené v odstavci 1 snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení (§ 5 odst. 2). Pro zjištění základu daně (dílčího základu daně) se použijí ustanovení § 23 až 33. Příjem z nájmu plynoucí poplatníkům uvedeným v § 2 odst. 3 je, s výjimkou příjmů z nájmu nemovitých věcí nebo bytů, samostatným základem daně pro zdanění zvláštní sazbou daně (§ 36).


Osvobození od daně u nájmu vybrané nemovité věci

    Rozhodnutí, zda uplatnit osvobození nebo zdanění nájmu, souvisí s uplatněním nároku na odpočet daně nejen u přijatých zdanitelných plnění týkajících se přímo najaté vybrané nemovité věci (§ 72 odst. 1 a § 72 odst. 6 ZDPH), ale i u přijatých zdanitelných plnění, která mají charakter tzv. režijních nákladů, u kterých, pokud souvisí nejen se zdaňovanými činnostmi, ale i s plněními osvobozenými od daně bez nároku na odpočet daně (např. nájem osvobozený od daně podle § 56a ZDPH), je uplatněn režim krácení odpočtu daně podle § 76 ZDPH. Plátce, který uskutečňuje osvobozená plnění bez nároku na odpočet daně (nájem vybrané nemovité věci v režimu osvobození od daně podle § 56a ZDPH), musí počítat se skutečností, že u výše uvedených přijatých zdanitelných plnění uplatní nižší nárok na odpočet daně na vstupu, protože je povinen tento nárok na odpočet daně zkracovat za použití „krátícího koeficientu“. Samozřejmě za předpokladu, že hodnota krátícího koeficientu je nižší než 95%. Pokud je hodnota koe
    Základ daně se nebude zvyšovat dle tohoto ustanovení v případech, kdy bude z titulu operací popsaných v tomto ustanovení zvyšován na základě jiných ustanovení tohoto zákona. Pro účely tohoto ustanovení se nepoužije ustanovení § 23 odst. 13.
    V § 4 odst. 3 písm. g) ZDPH je pro účely DPH s účinností od 1.1.2014 vymezeno, že nájmem se rozumí nejen podnájem, ale i pacht a podpacht. S ohledem na tuto úpravu platí pro nájemní, podnájemní, pachtovní a podpachtovní vztahy při uplatňování DPH stejná pravidla. Z uvedeného důvodu a pro zjednodušení je v dalším textu používán pouze pojem nájem, který pro účely DPH ve smyslu § 4 odst. 3 písm. g) ZDPH zahrnuje nejen nájem, ale i podnájem, pacht i podpacht. Z pohledu DPH se na plnění, která do kategorie nájmu nemovitých věcí patří, vztahuje jednak obecná úprava (např. daňová evidence a daňové doklady) a jednak úprava, podle které je pro tento typ plnění speciálně vymezeno místo plnění, datum uskutečnění plnění, sazby daně, osvobození od daně atd.


Volba zdaňování nájmu nemovitých věcí

    Den uskutečnění zdanitelného plnění je u nájemních smluv vymezen speciálně. Den uskutečnění se u plnění osvobozených od daně podle § 21 odst. 10 stanoví podle stejných pravidel jako u plnění zdanitelných, tj. podle § 21 odst. 2 až 9 ZDPH, s výjimkou nájmu nemovité věci osvobozené od daně bez nároku na odpočet. V těchto případech se podle § 21 odst. 10 ZDPH považuje plnění za uskutečněné nejpozději posledním dnem každého kalendářního roku. U nájemních vztahů je v praxi často využíván režim „dílčích plnění“, u kterých se den uskutečnění stanoví podle § 21 odst. 8 ZDPH. Plátce, který uzavřel s jinou osobou nájemní smlouvu, a na základě této smlouvy byla sjednána dílčí plnění, postupuje při stanovení dne uskutečnění zdanitelného plnění podle § 21 odst. 8 ZDPH. Podle tohoto ustanovení se dílčí plnění vymezená v nájemní smlouvě považují za samostatná zdanitelná plnění uskutečněná dnem uvedeným ve smlouvě. Dílčím plněním se přitom rozumí zdanitelné plnění, které se podle smlouvy uskutečňuje v


Nájem části vybrané nemovité věci

    Plátce uzavřel s jiným plátcem nájemní smlouvu, jejímž předmětem jsou nebytové prostory (prodejna). Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1.1.2014 do 31.12.2014. Pronajímatel se rozhodl ve shodě s § 56a odst. 3 ZDPH nájem zdaňovat. Ve smlouvě byl sjednán způsob stanovení ceny nájmu, a to ve vazbě na skutečné tržby realizované v pronajatých prostorách za období od 1. 1. do 31.12.2014. Současně bylo dohodnuto, že nájemce do 30 dnů od podpisu smlouvy uhradí pronajímateli částku 121 000 Kč. V tomto případě je nutné při stanovení dne uskutečnění zdanitelného plnění postupovat podle § 21 odst. 4 písm. b) ZDPH. Vzhledem k tomu, že ke dni uzavření smlouvy není známá výše nájmu, bude rozhodující, kdy pronajímatel obdrží smluvně dohodnutou částku 121 000 Kč. Povinnost přiznat daň z této částky vzniká pronajímateli ke dni přijetí úplaty. Povinnost přiznat daň ze zbývající částky nájmu za rok 2014 vznikne ve shodě s § 21 odst. 4 písm. b) ZDPH až ke dni přijetí úplaty, jejíž výše bude stanovena
    Obecné principy uplatnění vzniku povinnosti přiznat daň podle § 21 odst. 1 ZDPH platí i u nájemních vztahů. Plátce je povinen přiznat daň na výstupu ke dni uskutečnění zdanitelného plnění nebo ke dni přijetí úplaty, a to k tomu dni, který nastane dříve. Plátce uvede daň na výstupu v daňovém přiznání za zdaňovací období, ve kterém mu vznikla povinnost přiznat daň. V případě, že se jedná o nájem osvobozený od daně, vzniká povinnost přiznat uskutečnění tohoto plnění podle § 51 odst. 2 ve vazbě na § 21 odst. 10 ZDPH ke dni jeho uskutečnění nebo ke dni přijetí úplaty, a to k tomu dni, který nastane dříve.
    (4) Neuplatní-li poplatník výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů, může je uplatnit ve výši 30 % z příjmů podle odstavce 1, nejvýše však do částky 600000 Kč. Způsob uplatnění výdajů podle tohoto odstavce nelze zpětně měnit.


DAŇOVÝ REŽIM U NÁJMU NEMOVITÝCH VĚCÍ

    S účinností od 1.1.2014 platí změny provedené v rámci zákonného opatření Senátu č. 344/2013 Sb., které postihují i oblast DPH. Součástí těchto změn je mimo jiné i doplnění nového ustanovení § 56a zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDPH“), které s účinností od 1.1.2014 vymezuje pravidla pro uplatnění osvobození od DPH u nájmu vybraných nemovitých věcí. Pravidla pro uplatnění osvobození od daně u nájmu nemovitých věcí se ve srovnání s právní úpravou platnou do 31.12.2013 věcně nemění. Cílem tohoto příspěvku je připomenout základní principy týkající se této oblasti uplatňování DPH a s využitím příkladů upozornit na některé chyby, které se u nájmu nemovitých věcí v praxi vyskytují.
    (6) Poplatníci mající příjmy z nájmu a uplatňující u těchto příjmů skutečné výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení vedou záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytvářejí, evidenci o pohledávkách a dluzích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení nájmu, a mzdové listy, pokud vyplácejí mzdy. Pokud se však poplatníci rozhodnou vést účetnictví, přestože k tomu nejsou podle účetních předpisů povinni, pak postupují podle těchto předpisů, budou-li takto postupovat po celé zdaňovací období, přitom se movitý i nemovitý majetek, o kterém je účtováno, nepovažuje za obchodní majetek ve smyslu daně z příjmů fyzických osob.


Copyright © Dossani milenium group 2000 - 2019
cache: 0024:00:00