Jak na věc


daň z nájmu

Volba zdaňování nájmu nemovitých věcí

    Ustanovení § 56a ZDPH upravuje s účinností od 1.1.2014 pravidla pro osvobození od daně u nájmu vybraných nemovitých věcí, aniž by tyto vybrané nemovité věci byly v citovaném ustanovení přímo vymezeny. Vybrané nemovité věci vymezuje pro účely osvobození od daně při dodání vybraných nemovitých věcí § 56 odst. 1 ZDPH. Vybrané nemovité věci vymezené v § 56 odst. 1 ZDPH se považují za vybrané nemovité věci i pro účely aplikace § 56a ZDPH, tj. pro účely testování podmínek pro uplatnění osvobození od daně u nájmu nemovitých věcí (poznámka: uvedený závěr vyplývá z Informace GFŘ k uplatňování DPH u dodání a nájmu vybraných nemovitých věcí po 1.1.2014 ust. § 56 a 56a ZDPH č.j. 58463/13/70001-21000-101206).


USKUTEČNĚNÍ ZDANITELNÉHO PLNĚNÍ

    Plátce uzavřel s jiným plátcem s účinností od 1.1.2014 smlouvu na pronájem nebytových prostor na dobu neurčitou. Protože nájemce je rovněž plátce a nebytový prostor využívá k uskutečňování svých ekonomických činností, rozhodl se pronajímatel ve shodě s § 56a odst. 3 ZDPH pro zdaňování nájmu. Zároveň bylo smluvně dohodnuto, že jednotlivá dílčí plnění (měsíční nájemné) se považují za uskutečněná vždy k poslednímu dni příslušného kalendářního čtvrtletí. Splatnost měsíčního nájmu je sjednána vždy do 15 dnů měsíce následujícího po skončení kalendářního měsíce. Pronajímatel vyhotovil nájemci splátkový kalendář, který je nedílnou součástí smlouvy. Na tomto daňovém dokladu je uveden rozpis všech dílčích plnění (měsíční nájemné) za období od 1.1.2014 do 31.12.2014. Pronajímatel tímto využil úpravu obsaženou v § 31 ZDPH, která mu umožňuje vystavení jednoho daňového dokladu, tj. splátkového kalendáře, na několik samostatných dílčích plnění. Využití formy splátkového kalendáře znamená administrati
    V ustanovení § 56 odst. 1 ZDPH, ve znění platném od 1.1.2014, jsou v souvislosti s vymezením vybraných nemovitých věcí pro účely DPH použity pojmy obsažené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“). S účinností od 1.1.2014 se za vybrané nemovité věci pro účely uplatnění osvobození od daně považují tyto nemovité věci:
    Novelizovaný § 56 odst. 1 ZDPH, ve znění platném od 1.1.2014, neobsahuje definice vybraných nemovitých věcí, obsahuje pouze jejich taxativní výčet, a to pro účely uplatnění osvobození od daně při dodání vybraných nemovitých věcí. Při dodání a u nájmu vybraných nemovitých věcí je nutné vycházet z definic předmětných nemovitých věcí obsažených v příslušných ustanoveních NOZ.


Místo plnění u nájmu nemovitých věcí

    Rozhodnutí, zda uplatnit osvobození nebo zdanění nájmu, souvisí s uplatněním nároku na odpočet daně nejen u přijatých zdanitelných plnění týkajících se přímo najaté vybrané nemovité věci (§ 72 odst. 1 a § 72 odst. 6 ZDPH), ale i u přijatých zdanitelných plnění, která mají charakter tzv. režijních nákladů, u kterých, pokud souvisí nejen se zdaňovanými činnostmi, ale i s plněními osvobozenými od daně bez nároku na odpočet daně (např. nájem osvobozený od daně podle § 56a ZDPH), je uplatněn režim krácení odpočtu daně podle § 76 ZDPH. Plátce, který uskutečňuje osvobozená plnění bez nároku na odpočet daně (nájem vybrané nemovité věci v režimu osvobození od daně podle § 56a ZDPH), musí počítat se skutečností, že u výše uvedených přijatých zdanitelných plnění uplatní nižší nárok na odpočet daně na vstupu, protože je povinen tento nárok na odpočet daně zkracovat za použití „krátícího koeficientu“. Samozřejmě za předpokladu, že hodnota krátícího koeficientu je nižší než 95%. Pokud je hodnota koe
    V § 4 odst. 3 písm. g) ZDPH je pro účely DPH s účinností od 1.1.2014 vymezeno, že nájmem se rozumí nejen podnájem, ale i pacht a podpacht. S ohledem na tuto úpravu platí pro nájemní, podnájemní, pachtovní a podpachtovní vztahy při uplatňování DPH stejná pravidla. Z uvedeného důvodu a pro zjednodušení je v dalším textu používán pouze pojem nájem, který pro účely DPH ve smyslu § 4 odst. 3 písm. g) ZDPH zahrnuje nejen nájem, ale i podnájem, pacht i podpacht. Z pohledu DPH se na plnění, která do kategorie nájmu nemovitých věcí patří, vztahuje jednak obecná úprava (např. daňová evidence a daňové doklady) a jednak úprava, podle které je pro tento typ plnění speciálně vymezeno místo plnění, datum uskutečnění plnění, sazby daně, osvobození od daně atd.


Nájem vybraných nemovitých věcí v roce 2014 z pohledu DPH

    (3) Základem daně (dílčím základem daně) jsou příjmy uvedené v odstavci 1 snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení (§ 5 odst. 2). Pro zjištění základu daně (dílčího základu daně) se použijí ustanovení § 23 až 33. Příjem z nájmu plynoucí poplatníkům uvedeným v § 2 odst. 3 je, s výjimkou příjmů z nájmu nemovitých věcí nebo bytů, samostatným základem daně pro zdanění zvláštní sazbou daně (§ 36).
    V § 56a odst. 2 ZDPH je uvedena definice krátkodobého nájmu, ze které vyplývá, že za krátkodobý nájem ve smyslu § 56a odst. 1 písm. a) ZDPH je považován pouze nájem vybrané nemovité věci, s výjimkou pozemku, na kterém není zřízena stavba spojená se zemí pevným základem nebo inženýrská síť, popř. i nájem vnitřního movitého vybavení či dodání plynu, elektřiny, tepla, chladu nebo vody, který trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin. Krátkodobý nájem vybrané nemovité věci ve smyslu § 56a odst. 2 ZDPH podléhá základní sazbě DPH.


DAŇOVÝ REŽIM U NÁJMU NEMOVITÝCH VĚCÍ

    Nájem vybrané nemovité věci je podle § 56a ZDPH osvobozen od daně bez nároku na odpočet daně. Podle § 51 odst. 1 písm. g) ZDPH patří nájem vybraných nemovitých věcí do kategorie plnění osvobozených od daně bez nároku na odpočet daně. Jak již bylo upozorněno, osvobození od daně se nevztahuje na krátkodobý nájem nemovité věci, nájem prostor a míst k parkování vozidel, nájem bezpečnostních schránek nebo nájem strojů nebo jiných upevněných zařízení [§ 56a odst. 1 písm. a) až d) ZDPH].
    ZDPH používá v § 14 odst. 1 písm. b) pojem přenechání zboží k užití jinému. Zbožím se pro účely DPH ve smyslu § 4 odst. 2 ZDPH rozumí mimo jiné hmotná věc, tj. nejen věc movitá, ale i nemovitá. Přenechání zboží, tj. věci movité i nemovité, k užití jinému je v praxi řešeno zpravidla na základě různých typů smluv.
    Místo plnění u nájmu nemovitých věci se stanoví podle pravidla uvedeného v § 10 ZDPH, tj. podle místa, kde se nemovitost nachází. Do kategorie služeb vztahujících se k nemovitosti, u kterých se místo plnění určuje podle § 10 ZDPH, patří mimo jiné i udělení práv na užívání nemovitosti. Skutečnost, kdo je v pozici nájemce, není pro stanovení místa plnění v případě nájmu nemovitých věci z hlediska DPH důležitá.


Nájem části vybrané nemovité věci

    Nájemce - plátce, vlastník nebytových prostor určených k provozování baru, uzavřel s neplátcem smlouvu onačenou jako „nájemní smlouva“, a to na dobu určitou od 1.1.2014 do 31.12.2014. Předmětem smlouvy je umístění výherních hracích automatů v prostoru baru. V daném případě se nejedná o nájem vybrané nemovité věci, na který se vztahuje osvobození od daně bez nároku na odpočet daně. Na základě uzavřené smlouvy má smluvní strana označená jako „nájemce“ pouze právo umístit svůj majetek (výherní hrací automaty) v části nebytových prostor, které jsou ve vlastnictví osoby označené ve smlouvě jako „pronajímatel“. V daném případě není splněna podmínka, že jiné osoby jsou z takového užívání části stavby vyloučeny. U poskytnutí práva k umístění výherních hracích automatů v prostoru baru je plátce, který bar provozuje, povinen uplatnit základní sazbu daně. V daném případě se nejedná o nájem vybrané nemovité věci, a proto skutečnost, že v pozici příjemce plnění je neplátce, není pro účely DPH důlež
    Pokud nejsou sjednána dílčí plnění ve smyslu § 21 odst. 8 ZDPH a přitom je uzavřena smlouva, na základě které dochází k přenechání zboží k užití jinému, považuje se za den uskutečnění zdanitelného plnění podle § 21 odst. 4 písm. b) ZDPH: „den uvedený ve smlouvě, ke kterému dochází k přenechání zboží k užití jinému; pokud je sjednán způsob stanovení úplaty a k uvedenému dni není známa její výše, zdanitelné plnění se považuje za uskutečněné ke dni přijetí platby“.


Volba režimu zdanění nájmu ve vazbě na odpočet daně

    Plátce pronajal na dobu neurčitou na základě nájemní smlouvy osobě povinné k dani se sídlem v jiné členské zemi nebytový prostor - kancelář. Předmětná kancelář je nájemcem využívána pouze jako reprezentační a kontaktní místo, nemá status provozovny ve smyslu § 4 odst. 1 písm. k) ZDPH. V pozici nájemce je osoba povinná k dani, která není plátcem. Skutečnost, že se jedná o osobu registrovanou k DPH v jiné členské zemi, nemá na vyhodnocení daňového režimu u nájmu nemovité věci vliv. U nájmu uplatní pronajímatel režim osvobození od daně bez nároku na odpočet, protože se jedná o jiný než krátkodobý nájem vůči neplátci. Možnost zvolit režim zdanění v tomto případě plátce, který je v pozici pronajímatele, nemá.
    Předmětem nájmu tedy mohou být ve shodě s § 56 odst. 1 ZDPH nezastavěné pozemky, pozemky včetně staveb na nich umístěných, stavby, podzemní stavby se samostatným účelovým určením, inženýrské sítě a jednotky. U nájmu nemovitých věcí realizovaného plátcem v tuzemsku a za úplatu se uplatní buď základní sazba daně, nebo režim osvobození od daně bez nároku na odpočet daně, pokud jsou splněny všechny zákonné podmínky pro uplatnění tohoto osvobození ve smyslu § 56a ZDPH.
    V případě přijetí úplaty vztahující se ke zdanitelnému plnění před jeho uskutečněním je plátce povinen přiznat daň vypočtenou z přijaté úplaty a uvést ji v daňovém přiznání za zdaňovací období, ve kterém příslušnou částku přijal. V případě plnění osvobozených od daně bez nároku na odpočet daně je plátce povinen přiznat uskutečnění těchto plnění ke dni jejich uskutečnění nebo ke dni přijetí úplaty, a to k tomu dni, který nastane dříve (§ 51 odst. 2 ZDPH).


VZNIK POVINNOSTI PŘIZNAT DAŇ NEBO USKUTEČNĚNÍ PLNĚNÍ U NÁJEMNÍCH VZTAHŮ

    (5) Uplatní-li poplatník výdaje podle odstavce 4, jsou v částkách výdajů zahrnuty veškeré výdaje poplatníka vynaložené v souvislosti s dosahováním příjmů z nájmu podle § 9. Poplatník, který uplatňuje výdaje podle odstavce 4, je povinen vždy vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem.
    Plátce pronajal na dobu neurčitou na základě nájemní smlouvy neplátci garáž za účelem uskladnění věcí, které nájemce používá v rámci svých obchodních aktivit. U nájmu uplatní pronajímatel režim osvobození od daně bez nároku na odpočet, protože se jedná o jiný než krátkodobý nájem vůči neplátci a účelem nájmu není parkování vozidel. Skutečnost, že pronajatý prostor, tj. garáž, byl kolaudován za účelem parkování vozidel, pokud je skutečný účel nájmu jiný, není z pohledu DPH důležitá. Možnost zvolit režim zdanění v tomto případě plátce, který je v pozici pronajímatele, nemá.


Krátkodobý nájem vybrané nemovité věci

    Den uskutečnění zdanitelného plnění je u nájemních smluv vymezen speciálně. Den uskutečnění se u plnění osvobozených od daně podle § 21 odst. 10 stanoví podle stejných pravidel jako u plnění zdanitelných, tj. podle § 21 odst. 2 až 9 ZDPH, s výjimkou nájmu nemovité věci osvobozené od daně bez nároku na odpočet. V těchto případech se podle § 21 odst. 10 ZDPH považuje plnění za uskutečněné nejpozději posledním dnem každého kalendářního roku. U nájemních vztahů je v praxi často využíván režim „dílčích plnění“, u kterých se den uskutečnění stanoví podle § 21 odst. 8 ZDPH. Plátce, který uzavřel s jinou osobou nájemní smlouvu, a na základě této smlouvy byla sjednána dílčí plnění, postupuje při stanovení dne uskutečnění zdanitelného plnění podle § 21 odst. 8 ZDPH. Podle tohoto ustanovení se dílčí plnění vymezená v nájemní smlouvě považují za samostatná zdanitelná plnění uskutečněná dnem uvedeným ve smlouvě. Dílčím plněním se přitom rozumí zdanitelné plnění, které se podle smlouvy uskutečňuje v
    Nájemce, plátce, využívá na základě nájemní smlouvy ke svým ekonomickým činnostem stavbu, kterou vlastní jiný plátce. Jedná se o jiný než krátkodobý nájem stavby. U nájmu stavby uplatní vlastník stavby buď režim osvobození od daně bez nároku na odpočet daně, nebo je oprávněn podle § 56a odst. 3 ZDPH zvolit u nájmu režim zdanění. Nájemce část stavby dále podnajímá jiným plátců za účelem uskutečňování jejich ekonomických činností. I nájemce má u podnájmu stejné možnosti jako pronajímatel, tzn., že u podnájmu vůči plátcům uplatní režim osvobození od daně bez nároku na odpočet daně, nebo je oprávněn podle § 56a odst. 3 ZDPH zvolit u podnájmu režim zdanění.


Osvobození od daně u nájmu vybrané nemovité věci

    Pozemky patří ve shodě s § 56 odst. 1 ZDPH do kategorie vybraných nemovitých věcí. Podle § 56a odst. 1 ZDPH je nájem pozemků od daně osvobozen bez nároku na odpočet daně s výjimkou nájmu prostor a míst k parkování vozidel. Z úpravy obsažené v § 56a odst. 2 ZDPH vyplývá, že osvobození od daně se vztahuje i na krátkodobý nájem pozemku, pokud se jedná o pozemek, na kterém není zřízena stavba spojená se zemí pevným základem nebo inženýrská síť. Osvobození od daně nelze uplatnit v případě krátkodobého nájmu pozemku, tj. nájmu, který trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin, pokud se jedná o nájem pozemku, na kterém je zřízena stavba spojená se zemí pevným základem nebo inženýrská síť. Osvobození od daně v případě nájmu pozemku s výjimkou výše uvedenou platí obecně s tím, že stejně jako v případě nájmu ostatních vybraných nemovitých věcí, pokud je v pozici nájemce pozemku plátce, který pronajatý pozemek bude využívat ke svým ekonomickým činnostem, se může pronajímatel v souladu s § 56a odst. 3 ZDPH
    Nájmem vybrané nemovité věci se pro účely uplatnění osvobození od daně rozumí nájem vybraných nemovitých věcí vymezených v § 56 odst. 1 ZDPH s výjimkou:
    S účinností od 1.1.2014 platí změny provedené v rámci zákonného opatření Senátu č. 344/2013 Sb., které postihují i oblast DPH. Součástí těchto změn je mimo jiné i doplnění nového ustanovení § 56a zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDPH“), které s účinností od 1.1.2014 vymezuje pravidla pro uplatnění osvobození od DPH u nájmu vybraných nemovitých věcí. Pravidla pro uplatnění osvobození od daně u nájmu nemovitých věcí se ve srovnání s právní úpravou platnou do 31.12.2013 věcně nemění. Cílem tohoto příspěvku je připomenout základní principy týkající se této oblasti uplatňování DPH a s využitím příkladů upozornit na některé chyby, které se u nájmu nemovitých věcí v praxi vyskytují.


Copyright © Dossani milenium group 2000 - 2019
200
23983
cache: 0024:00:00