Jak na věc


daň z nájmu

Volba zdaňování nájmu nemovitých věcí

    Nájemce, plátce, využívá na základě nájemní smlouvy ke svým ekonomickým činnostem stavbu, kterou vlastní jiný plátce. Jedná se o jiný než krátkodobý nájem stavby. U nájmu stavby uplatní vlastník stavby buď režim osvobození od daně bez nároku na odpočet daně, nebo je oprávněn podle § 56a odst. 3 ZDPH zvolit u nájmu režim zdanění. Nájemce část stavby dále podnajímá jiným plátců za účelem uskutečňování jejich ekonomických činností. I nájemce má u podnájmu stejné možnosti jako pronajímatel, tzn., že u podnájmu vůči plátcům uplatní režim osvobození od daně bez nároku na odpočet daně, nebo je oprávněn podle § 56a odst. 3 ZDPH zvolit u podnájmu režim zdanění.


Volba režimu zdanění nájmu ve vazbě na odpočet daně

    Nájemce - plátce, vlastník nebytových prostor určených k provozování baru, uzavřel s neplátcem smlouvu onačenou jako „nájemní smlouva“, a to na dobu určitou od 1.1.2014 do 31.12.2014. Předmětem smlouvy je umístění výherních hracích automatů v prostoru baru. V daném případě se nejedná o nájem vybrané nemovité věci, na který se vztahuje osvobození od daně bez nároku na odpočet daně. Na základě uzavřené smlouvy má smluvní strana označená jako „nájemce“ pouze právo umístit svůj majetek (výherní hrací automaty) v části nebytových prostor, které jsou ve vlastnictví osoby označené ve smlouvě jako „pronajímatel“. V daném případě není splněna podmínka, že jiné osoby jsou z takového užívání části stavby vyloučeny. U poskytnutí práva k umístění výherních hracích automatů v prostoru baru je plátce, který bar provozuje, povinen uplatnit základní sazbu daně. V daném případě se nejedná o nájem vybrané nemovité věci, a proto skutečnost, že v pozici příjemce plnění je neplátce, není pro účely DPH důlež
    (5) Uplatní-li poplatník výdaje podle odstavce 4, jsou v částkách výdajů zahrnuty veškeré výdaje poplatníka vynaložené v souvislosti s dosahováním příjmů z nájmu podle § 9. Poplatník, který uplatňuje výdaje podle odstavce 4, je povinen vždy vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem.
    Nájem vybrané nemovité věci je podle § 56a ZDPH osvobozen od daně bez nároku na odpočet daně. Podle § 51 odst. 1 písm. g) ZDPH patří nájem vybraných nemovitých věcí do kategorie plnění osvobozených od daně bez nároku na odpočet daně. Jak již bylo upozorněno, osvobození od daně se nevztahuje na krátkodobý nájem nemovité věci, nájem prostor a míst k parkování vozidel, nájem bezpečnostních schránek nebo nájem strojů nebo jiných upevněných zařízení [§ 56a odst. 1 písm. a) až d) ZDPH].


Místo plnění u nájmu nemovitých věcí

    Plátce uzavřel s jiným plátcem nájemní smlouvu, jejímž předmětem jsou nebytové prostory (prodejna). Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1.1.2014 do 31.12.2014. Pronajímatel se rozhodl ve shodě s § 56a odst. 3 ZDPH nájem zdaňovat. Ve smlouvě byl sjednán způsob stanovení ceny nájmu, a to ve vazbě na skutečné tržby realizované v pronajatých prostorách za období od 1. 1. do 31.12.2014. Současně bylo dohodnuto, že nájemce do 30 dnů od podpisu smlouvy uhradí pronajímateli částku 121 000 Kč. V tomto případě je nutné při stanovení dne uskutečnění zdanitelného plnění postupovat podle § 21 odst. 4 písm. b) ZDPH. Vzhledem k tomu, že ke dni uzavření smlouvy není známá výše nájmu, bude rozhodující, kdy pronajímatel obdrží smluvně dohodnutou částku 121 000 Kč. Povinnost přiznat daň z této částky vzniká pronajímateli ke dni přijetí úplaty. Povinnost přiznat daň ze zbývající částky nájmu za rok 2014 vznikne ve shodě s § 21 odst. 4 písm. b) ZDPH až ke dni přijetí úplaty, jejíž výše bude stanovena
    V § 56a odst. 2 ZDPH je uvedena definice krátkodobého nájmu, ze které vyplývá, že za krátkodobý nájem ve smyslu § 56a odst. 1 písm. a) ZDPH je považován pouze nájem vybrané nemovité věci, s výjimkou pozemku, na kterém není zřízena stavba spojená se zemí pevným základem nebo inženýrská síť, popř. i nájem vnitřního movitého vybavení či dodání plynu, elektřiny, tepla, chladu nebo vody, který trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin. Krátkodobý nájem vybrané nemovité věci ve smyslu § 56a odst. 2 ZDPH podléhá základní sazbě DPH.
    Předmětem nájmu tedy mohou být ve shodě s § 56 odst. 1 ZDPH nezastavěné pozemky, pozemky včetně staveb na nich umístěných, stavby, podzemní stavby se samostatným účelovým určením, inženýrské sítě a jednotky. U nájmu nemovitých věcí realizovaného plátcem v tuzemsku a za úplatu se uplatní buď základní sazba daně, nebo režim osvobození od daně bez nároku na odpočet daně, pokud jsou splněny všechny zákonné podmínky pro uplatnění tohoto osvobození ve smyslu § 56a ZDPH.


Osvobození od daně u nájmu vybrané nemovité věci

    V § 4 odst. 3 písm. g) ZDPH je pro účely DPH s účinností od 1.1.2014 vymezeno, že nájmem se rozumí nejen podnájem, ale i pacht a podpacht. S ohledem na tuto úpravu platí pro nájemní, podnájemní, pachtovní a podpachtovní vztahy při uplatňování DPH stejná pravidla. Z uvedeného důvodu a pro zjednodušení je v dalším textu používán pouze pojem nájem, který pro účely DPH ve smyslu § 4 odst. 3 písm. g) ZDPH zahrnuje nejen nájem, ale i podnájem, pacht i podpacht. Z pohledu DPH se na plnění, která do kategorie nájmu nemovitých věcí patří, vztahuje jednak obecná úprava (např. daňová evidence a daňové doklady) a jednak úprava, podle které je pro tento typ plnění speciálně vymezeno místo plnění, datum uskutečnění plnění, sazby daně, osvobození od daně atd.
    Plátce pronajal na dobu neurčitou neplátci na základě nájemní smlouvy nebytový prostor (kancelář) umístěný v budově, kterou vlastní. Právo užívat najatou část stavby (kancelář) má pouze nájemce, přičemž jiné osoby jsou z takového užívání předmětných nebytových prostor vyloučeny. U nájmu nebytových prostor (části stavby) uplatní vlastník stavby režim osvobození od daně bez nároku na odpočet daně. V tomto případě nemá plátce (pronajímatel) možnost zvolit podle § 56a odst. 3 ZDPH u nájmu režim zdanění, protože v pozici nájemce je neplátce.


Krátkodobý nájem vybrané nemovité věci

    Plátce pronajal na dobu neurčitou na základě nájemní smlouvy osobě povinné k dani se sídlem v jiné členské zemi nebytový prostor - kancelář. Předmětná kancelář je nájemcem využívána pouze jako reprezentační a kontaktní místo, nemá status provozovny ve smyslu § 4 odst. 1 písm. k) ZDPH. V pozici nájemce je osoba povinná k dani, která není plátcem. Skutečnost, že se jedná o osobu registrovanou k DPH v jiné členské zemi, nemá na vyhodnocení daňového režimu u nájmu nemovité věci vliv. U nájmu uplatní pronajímatel režim osvobození od daně bez nároku na odpočet, protože se jedná o jiný než krátkodobý nájem vůči neplátci. Možnost zvolit režim zdanění v tomto případě plátce, který je v pozici pronajímatele, nemá.
    b) neuhrazený rozdíl mezi hodnotou věcí v obchodním závodu na začátku pachtu a jejich vyšší hodnotou při ukončení pachtu stanovenou podle zvláštního právního předpisu nebo podle údajů uvedených v účetnictví pachtýře, vedeném podle zvláštních právních předpisů.
    Obecné principy uplatnění vzniku povinnosti přiznat daň podle § 21 odst. 1 ZDPH platí i u nájemních vztahů. Plátce je povinen přiznat daň na výstupu ke dni uskutečnění zdanitelného plnění nebo ke dni přijetí úplaty, a to k tomu dni, který nastane dříve. Plátce uvede daň na výstupu v daňovém přiznání za zdaňovací období, ve kterém mu vznikla povinnost přiznat daň. V případě, že se jedná o nájem osvobozený od daně, vzniká povinnost přiznat uskutečnění tohoto plnění podle § 51 odst. 2 ve vazbě na § 21 odst. 10 ZDPH ke dni jeho uskutečnění nebo ke dni přijetí úplaty, a to k tomu dni, který nastane dříve.


USKUTEČNĚNÍ ZDANITELNÉHO PLNĚNÍ

    Plátce uzavřel s jiným plátcem s účinností od 1.1.2014 smlouvu na pronájem nebytových prostor na dobu neurčitou. Protože nájemce je rovněž plátce a nebytový prostor využívá k uskutečňování svých ekonomických činností, rozhodl se pronajímatel ve shodě s § 56a odst. 3 ZDPH pro zdaňování nájmu. Zároveň bylo smluvně dohodnuto, že jednotlivá dílčí plnění (měsíční nájemné) se považují za uskutečněná vždy k poslednímu dni příslušného kalendářního čtvrtletí. Splatnost měsíčního nájmu je sjednána vždy do 15 dnů měsíce následujícího po skončení kalendářního měsíce. Pronajímatel vyhotovil nájemci splátkový kalendář, který je nedílnou součástí smlouvy. Na tomto daňovém dokladu je uveden rozpis všech dílčích plnění (měsíční nájemné) za období od 1.1.2014 do 31.12.2014. Pronajímatel tímto využil úpravu obsaženou v § 31 ZDPH, která mu umožňuje vystavení jednoho daňového dokladu, tj. splátkového kalendáře, na několik samostatných dílčích plnění. Využití formy splátkového kalendáře znamená administrati


Nájem části vybrané nemovité věci

    Pozemky patří ve shodě s § 56 odst. 1 ZDPH do kategorie vybraných nemovitých věcí. Podle § 56a odst. 1 ZDPH je nájem pozemků od daně osvobozen bez nároku na odpočet daně s výjimkou nájmu prostor a míst k parkování vozidel. Z úpravy obsažené v § 56a odst. 2 ZDPH vyplývá, že osvobození od daně se vztahuje i na krátkodobý nájem pozemku, pokud se jedná o pozemek, na kterém není zřízena stavba spojená se zemí pevným základem nebo inženýrská síť. Osvobození od daně nelze uplatnit v případě krátkodobého nájmu pozemku, tj. nájmu, který trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin, pokud se jedná o nájem pozemku, na kterém je zřízena stavba spojená se zemí pevným základem nebo inženýrská síť. Osvobození od daně v případě nájmu pozemku s výjimkou výše uvedenou platí obecně s tím, že stejně jako v případě nájmu ostatních vybraných nemovitých věcí, pokud je v pozici nájemce pozemku plátce, který pronajatý pozemek bude využívat ke svým ekonomickým činnostem, se může pronajímatel v souladu s § 56a odst. 3 ZDPH
    Základ daně se nebude zvyšovat dle tohoto ustanovení v případech, kdy bude z titulu operací popsaných v tomto ustanovení zvyšován na základě jiných ustanovení tohoto zákona. Pro účely tohoto ustanovení se nepoužije ustanovení § 23 odst. 13.


DAŇOVÝ REŽIM U NÁJMU NEMOVITÝCH VĚCÍ

    Předmětem nájmu může být nejen stavba jako celek, popř. pozemek vymezený parcelním číslem, ale také část předmětné nemovité věci. Úprava obsažená v § 56a ZDPH, ve znění platném od 1.1.2014, používá v návaznosti na změny provedené ve vymezení předmětu daně namísto původní formulace „nájem pozemků, staveb, bytů, nebytových prostor“ obecné vymezení „nájem vybraných nemovitých věcí“. V taxativním výčtu vybraných nemovitých věcí není výslovně uveden nebytový prostor, ale je zde uvedena „jednotka“ vymezená v § 1159 a násl. NOZ. Z úpravy obsažené v § 1158 NOZ vyplývá, že co je stanoveno v oddílu 5 NOZ o bytu, platí také pro nebytový prostor. Z uvedeného lze dovodit, že nájem nebytového prostoru (jednotky) patří do kategorie vybraných nemovitých věcí a vztahují se na něj pravidla obsažená v § 56a ZDPH.
    Plátce se může podle § 56a odst. 3 ZDPH rozhodnout, že u nájmu vybrané nemovité věci jiným plátcům pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností uplatní daň. V případě, že se plátce rozhodne nájem vybrané nemovité věci při splnění podmínek vymezených v § 56a odst. 3 ZDPH zdaňovat, je povinen uplatnit základní sazbu daně, protože nájem vybrané nemovité věci není uveden v příloze č. 2 k ZDPH, která obsahuje seznam služeb podléhajících snížené sazbě daně.
    V případě přijetí úplaty vztahující se ke zdanitelnému plnění před jeho uskutečněním je plátce povinen přiznat daň vypočtenou z přijaté úplaty a uvést ji v daňovém přiznání za zdaňovací období, ve kterém příslušnou částku přijal. V případě plnění osvobozených od daně bez nároku na odpočet daně je plátce povinen přiznat uskutečnění těchto plnění ke dni jejich uskutečnění nebo ke dni přijetí úplaty, a to k tomu dni, který nastane dříve (§ 51 odst. 2 ZDPH).


VZNIK POVINNOSTI PŘIZNAT DAŇ NEBO USKUTEČNĚNÍ PLNĚNÍ U NÁJEMNÍCH VZTAHŮ

    Ustanovení § 56a ZDPH upravuje s účinností od 1.1.2014 pravidla pro osvobození od daně u nájmu vybraných nemovitých věcí, aniž by tyto vybrané nemovité věci byly v citovaném ustanovení přímo vymezeny. Vybrané nemovité věci vymezuje pro účely osvobození od daně při dodání vybraných nemovitých věcí § 56 odst. 1 ZDPH. Vybrané nemovité věci vymezené v § 56 odst. 1 ZDPH se považují za vybrané nemovité věci i pro účely aplikace § 56a ZDPH, tj. pro účely testování podmínek pro uplatnění osvobození od daně u nájmu nemovitých věcí (poznámka: uvedený závěr vyplývá z Informace GFŘ k uplatňování DPH u dodání a nájmu vybraných nemovitých věcí po 1.1.2014 ust. § 56 a 56a ZDPH č.j. 58463/13/70001-21000-101206).
    ZDPH používá v § 14 odst. 1 písm. b) pojem přenechání zboží k užití jinému. Zbožím se pro účely DPH ve smyslu § 4 odst. 2 ZDPH rozumí mimo jiné hmotná věc, tj. nejen věc movitá, ale i nemovitá. Přenechání zboží, tj. věci movité i nemovité, k užití jinému je v praxi řešeno zpravidla na základě různých typů smluv.
    Pokud se plátce podle § 56a odst. 3 ZDPH rozhodne pro režim zdaňování nájmu, není povinen tuto skutečnost oznámit správci daně. Oznamovací povinnost ve vazbě na rozhodnutí zdaňovat nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor byla zrušena již s účinnosti od 1.1.2009. Z úpravy obsažené v § 56a ZDPH vyplývá, že u nájmu vybraných nemovitých věcí neplátci, s výjimkou případů uvedených v § 56a odst. 1 písm. a) až d) ZDPH, se vždy uplatní režim osvobození od daně bez nároku na odpočet daně. Možnost zvolit režim zdanění v těchto případech plátce, který je v pozici pronajímatele, nemá.


Nájem vybraných nemovitých věcí v roce 2014 z pohledu DPH

    Nájmem vybrané nemovité věci se pro účely uplatnění osvobození od daně rozumí nájem vybraných nemovitých věcí vymezených v § 56 odst. 1 ZDPH s výjimkou:
    Novelizovaný § 56 odst. 1 ZDPH, ve znění platném od 1.1.2014, neobsahuje definice vybraných nemovitých věcí, obsahuje pouze jejich taxativní výčet, a to pro účely uplatnění osvobození od daně při dodání vybraných nemovitých věcí. Při dodání a u nájmu vybraných nemovitých věcí je nutné vycházet z definic předmětných nemovitých věcí obsažených v příslušných ustanoveních NOZ.
    Místo plnění u nájmu nemovitých věci se stanoví podle pravidla uvedeného v § 10 ZDPH, tj. podle místa, kde se nemovitost nachází. Do kategorie služeb vztahujících se k nemovitosti, u kterých se místo plnění určuje podle § 10 ZDPH, patří mimo jiné i udělení práv na užívání nemovitosti. Skutečnost, kdo je v pozici nájemce, není pro stanovení místa plnění v případě nájmu nemovitých věci z hlediska DPH důležitá.


Copyright © Dossani milenium group 2000 - 2020
cache: 0000:00:00